Ay: Aralık 2017

Sakın bu yazıyı babam okumasın! Çünkü başlığı görür görmez vereceği tepkinin şu olacağına eminim: “Lafa bak, ev almak tabii ki de akıllı bir yatırımdır, PEH!” Hayatı boyunca yaptığı tek yatırımın ev almak olduğu düşünülürse 🙂

Belki siz de bu yazının başlığını garipsediniz, ev almanın akıllı bir yatırım aracı olduğunu düşünüyorsunuz. Ama bir durup soluklanalım, her eğitimli ve parasını doğru kullanmayı düşünen bireyler olarak sorgulayalım, bakalım öyle mi?

Başkasının Yumruğunu Yemeyen Kendisininkini Balyoz Sanırmış
Bakalım bizde kim yiyecek yumruğu?

Yine mi atasözüüüü?! Evet kullanışlılığı yüzlerce yıldır ispatlanmış sözleri neden kullanmayalım 🙂 Daha önce ‘Dünyada Mekan, Ahirette İman! ve ‘Su Akar Türk Bakar‘ sözlerini başarılıyla kullanmıştık. Başkasının yumruğunu yemeyen kendisininkini balyoz sanarmış atasözünü bizzat kendim yaşadım! Ortaokulda Deliyürek dizisiyle yetişen bir nesilden geldiğimden, o dönemler kendimi çok güçlü ve yenilmez sanardım. Şimdi oğlumun kendini Iron-Man kadar güçlü sanması gibi 🙂 Ama olmadığımı ilk yumruk yediğimde anlamıştım 🙂

Bu atasözünün ev almakla ne alakası var şimdi diyorsunuz. Ekonominin en temel prensibiyle alakalı çünkü!

Fırsat Maliyeti (Opportunity Cost)

Kıtlık denilen gerçek, insanların kaynaklarla hangi istekleri karşılayacakları konusunda bir karar vermelerini bir seçim yapmalarını zorunlu kılar. Böyle bir seçim yapılınca da, sınırlı kaynakları sınırsız isteklerden bir bölümünü karşılamak için kullanmaktan vazgeçilmiş olunur. Bu bağlamda kıtlık, bir şeyi elde etmek için bir başka şeyden vazgeçilmesini, kısaca değiş-tokuş gerektirir. İktisatçılar bir şeyi elde etmek için vazgeçilen en iyi alternatife, fırsat maliyeti veya vazgeçme maliyeti (alternatif maliyet) derler.

Kaynak: Prof. Dr. Erdem M. Ünsal

Örnek vermek gerekirse; bir miktar paramız (100.000 TL) var ve yatırım yapmak istiyoruz, iki alternatifimiz var: Ev almak veya mevduat olarak faizde değerlendirmek. Şimdi eğer ev alırsak evin değeri bir yılın sonunda 110.000 TL , parayı bankaya koysaydık 115.000 TL olacağını düşürsek ev almayı seçtiğimizde 5.000 daha fazla kazanacağımız faiz gelirinden vazgeçmiş oluyoruz. Bu durumda fırsat (vazgeçme) maliyetimiz kazanamadığımız 5.000 TL olur.

Ev almanın getirisini başka bir değerle karşılaştırmazsak onu çok iyi sanabilir ve yanılabiliriz. Bu yüzden ev almanın yumruğunu başka yumruklarla karşılaştırmalıyız!

Enflasyon Canavarı vs Ev

İlk karşılaştırma zorlu bir canavarla, enflasyonla! Bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde yaşayan ölümlülerin başının belası enflasyon. Her yıl cebimizdeki parayı çalan ve et-benzin-araba fiyatlarını uçuran orta-direk düşmanı. Tanımıyla fln kafa şişirmeyeceğim, bu blog yazısını bulup okuyan biri ne anlama geldiğini biliyordur.

İnternette ev fiyatlarının artışını ‘bilimsel yollarla’ hesaplamış bir gösterge ararken TCMB ve REIDIN tarafından hazırlanmış dataları buldum. Kendim excelde bunlarla tablo grafik falan yapayım derken, Google “Burda yapılmışı var!”** dedi ve çok güzel bir çalışma buldum. Dr. Yener Coşkun (twitter’dan takip etmenizi tavsiye ederim, bilgilendirici paylaşımlar yapıyor) tarafından hazırlanmış, Konut Fiyatları ve Yatırımı: Türkiye için Bir Analiz isimli bir makale. Kendisinin müsaadesiyle burada biraz paylaşarak değerlendireceğim.

2007-2015 Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve TÜFE (Enflasyon) Kaynak: Dr. Yener Coşkun

Bu grafikte tüm Türkiye ve bölgesel olarak konutların fiyatlarının artışı ile TÜFE’nin karşılaştırmasını görüyoruz. Sadece İstanbul ve Adana (o da sadece çok kısa bir süre) 8 yıl süresince enflasyona (TÜFE) karşı pozitif bir getiri sağlayabilmiş. Bütün Türkiye için 8 yıl sonunda artış %83, enflasyon %91 olmuş, yani ev alan biri enflasyon kadar bile getiri sağlayamamış! Yani enflasyonun yumruğu emlağı biraz dağıtmış..

Mevduat vs Ev

İlk müsabaka ev yatırımı için pek iyi geçmedi, yumruğu yedi devrildi! Daha enflasyonu bile yenememiş bir yatırım bakalım mevduat faizi karşısında ne yapacak?

• 500.000 TL’ye bir ev aldığımızda 8 yılın sonunda değeri 915.000 TL oluyor.
• 500.000 TL’yi bankaya yatırınca 8 yılın sonunda değeri 1.200.000 TL oluyor!!!***

Ev alan birinin fırsat maliyeti (bir nevi kazanamadığı) tam 285.000 TL! Hiç emlakçıydı, tapu devir işlem ve harcıydı diye uğraşmadan götürüp bankaya yatıran biri çok daha fazla kazanıyor...

Sonuç: Ev Almak Akıllı Bir Yatırım mı?

Tek cümleyle; ev almak akıllı bir yatırım değil! Biliyorum bana inanmayacaksın baba, ama öyle! Ev eskidi tamirat lazım, emlak vergisi yatır vs uğraşmadan temiz temiz paranı bankada değerlendirmek daha kazançlı. Bunun istisnaları olabilir; eğer konut piyasasını çok iyi biliyorsanız uzmanlığınızla spesifik olarak değerlenecek bir konut bulabilirsiniz. Fakat benim gibi küçük yatırımcının ruhsatlar, izinler, yeni yapılacak projeler, inşaat kalitesi gibi uzmanlık gerektiren noktalarda ciddi bilgi eksiği olacaktır. Bu nedenle Mr. Milyoner’in kanaati; yatırım amacıyla ev almayın!****

Mr. Milyoner’den daha fazla küçük yatırımcı için değerlendirmeler için Twitter,Facebook ve Instagram hesaplarından takipte kalın!

Lütfen görüşlerinizi iletin, beğendiyseniz sosyal medyada paylaşın! Teşekkürler

** Cem Yılmaz’ın meşhur skecini hatırlamayanlar için:

Cem Yılmaz | Gerçi burada çizilmişi var

*** TCMB’nin https://evds.tcmb.gov.tr/ websitesinde yayınladığı yıllık mevduat faizi datası kullanılarak 8 yıllık getiriyi hesapladım. **** Bu yazıdaki görüşler kendi değerlendirmelerimdir, yatırım tavsiyesi değildir! Herkes araştırması sonucu kendi kararlarını vermelidir.

Bireysel Finans; kişinin veya ailenin, finansal riskleri ve muhtemel hayati olayları göz önünde bulundurarak, gelir, gider, bütçe, tasarruf, vergi, birikim ve yatırım konularını kısa ve uzun vadede yönetmesine denir. Bireysel Finans konularına örnek olarak; gelir yönetimi, bütçe hazırlama, kredi kartları, ev, araba ve ihtiyaç kredileri, sigortalar, tasarruf yöntemleri ve yatırım araçları (döviz, mevduat, borsa vs.) verilebilir. Ama genel çerçevede, kişinin ve/veya ailenin hayatında alacağı para ile ilgili bütün karar, yöntem ve uygulamalar Bireysel Finans çatısı altında toplanabilir.

Para ile alabileceğiniz en değerli şey nedir? isimli daha önceki yazımda, paranın hayatımızdaki yadsınamaz öneminden ve bizim ona yüklediğimiz anlamlardan bahsetmiştim. Günlük olaylarda aldığımız kararlarda para bizim için vazgeçilmez bir parametre, ama acaba para ile olan ilişkimiz hep günübirlik mi?

Bireysel Finans, Dolar Kuru ve Mevduat Faizinden mi İbaret?

Yazılarımda soru sormayı çok sevdiğimi farketmiş olabilirsiniz. Sanırım daha önceden kendi sorduğum soruları başkalarının da sorduğunu ve bunlara cevaplar aradığını düşündüğüm için bu şekilde yazıyorum. Sadece bu da değil sanırım, küçüklüğümden beri farkında olmadan Sokrates’in soru sorma yöntemini içgüdüsel olarak uyguluyorum.

Sokratik yöntem 3 aşamalı olarak gerçekleşmektedir. İlk aşamada karşıdaki kişiye sorular sorularak onun neyi bilip neyi bilmediği araştırılır. İkinci aşama ironi (ironie) yani alaydır. Son olarak ise fikir doğurtulmaya (maieutique) başlanır. Günümüz eğitim sisteminde Sokratik yöntem, buldurma yöntemi olarak uygulanmaktadır. Modern anlamda soru cevap yöntemi (katehetik yöntem ya da ilmihal yöntemi) ile başlayan süreç bir anlamda tümevarım yöntemidir. Soru cevap yöntemini (bilginin edinilmesi için hazırlık aşamasını) buldurma süreci izler. Kişi, bildikleri ve sorulan sorulara verdiği cevaplardan çıkarsadıkları sayesinde karşısındakinin bilgilerine ulaşır.

Kaynak: Wikipedia

Bu yöntemi Sokrates kadar iyi yapabildiğimi sanmıyorum, ama soru sorarken herkesin aklında merak ve kendi doğrularının yüzüstüne çıkmasını umuyorum. Konuya dönersek eğer, paraya önem veriyoruz ama onunla ilişkimiz çoğunlukla günübirlik. Mesela kaçımız emeklilik dönemimize finansal açıdan hazırlık yapıyoruz? Hadi o kadar ileri gitmeyeyim, kaçımız 5 yıl sonra yapacağı ev/araba gibi önemli miktardaki yatırımlarını veya birikimlerinin durumunu planlıyor? Aylık harcamalarının hesabını tutanımız kaç kişi?

Yatırım konuşmayı millet olarak sevdiğimiz söylenebilir. Döviz kurlarını, altın fiyatlarını hatta prim yapan semtleri günlük takip etmeyi ve konuşmayı seviyoruz. Ama vizyonumuz hep günübirlik! Yatırım risklerini orta ve uzun vadede hesaba katmak, elimizdeki paraya ne kadar süre içinde ihtiyacımız olacağı, yatırımımızdan kazanç beklentimizin ne kadar olduğu gibi daha bir çok günümüzü aşan konuları pek göz önünde bulundurmuyoruz.

Bireysel Finans Neden Önemli?

@OzanBingöll isimli bir üstad, Twitter’da vergiyle alakalı dikkat çekici bilgiler paylaşıyor. Geçenlerde orada şöyle bir konuyu gündeme taşımıştı:

Vatandaş, üzerindeki vergi yükünün farkına vardıkça ve bütçedeki en büyük payın ödediği vergilerden oluştuğunu bildikçe, vergi bilincine sahip bir birey olarak kamu harcamalarını sorgular hale gelecektir.

Kısaca vatandaş verdiği vergilerin nereye gittiğinin pek farkında değil, farkında olsa sorgulardı diyor. Haklı! Ama bırakın verdiğimiz vergilerin nereye gittiğini takip etmek, kaç kişi geçen ay/yıl hangi kalemde ne kadar harcama yaptığını not alıp takip ediyor? Bir çoğumuz çalışıp didinip alınteriyle kazandığımız parayı nereye harcadığının farkında değil! Kredi kartını cırt çekiyor, maaş yatınca ödüyor, bitti gitti!

İşte bu yüzden Bireysel Finans çok ama çok önemli! Ne kadar kazandığımızı, gelir ve giderlerimizi bütçelemeyi, tasarruf/birikim hedefleri koymayı, yatırım kararlarını bilinçli olarak vermeyi, yatırımlarımızın getirilerini ölçebilmeyi ve uzun vadeli finansal geleceğimizi şekillendirmeyi öğrenmeliyiz ve dikkatle takip etmeliyiz.

Bireysel Finans Bireysel Finans – Yatırım kategorisinde bu konularda ve bizim gibi küçük yatırımcıyı ilgilendiren günlük finansal konularda elimden geldiği kadar paylaşımlarda bulunacağım. Lütfen blogdan ve @MrMilyoner twitter hesabımdan takip edin!